所有権移転登記の新制度（検索用情報の申出）

令和７年４月２１日から、所有権の保存登記や移転登記などの登記の申請について、新しい制度が始まります。具体的には、登記申請の際に、所有者の検索用情報を併せて申し出る（所有者の検索情報を申請書に記載する）ことが必要になります。所有権の保存登記・移転登記には、相続登記や売買登記、贈与登記などが含まれます。

また、令和７年４月２１日時点で既に所有者として登記簿に記録されている場合についても、検索用情報を申し出ることができるようになる予定です。
このページでは、これらの申出の方法等について掲載しています（詳細については、順次更新する予定です。）。

今回はこの検索用情報の申し出の制度について簡単にご説明したいと思います。詳しくは、法務所のページ「令和７年４月２１日以降にする所有権の保存・移転等の登記の申請について」をご覧ください。

令和８年４月１日から、不動産の登記名義人について、住所変更登記・氏名変更登記が義務付けられます。不動産の所有者は、氏名・住所の変更日から２年以内に住所変更登記・氏名変更登記をすることが義務付けられるのです。

この新制度のスタートにあわせて、変更登記義務の負担軽減のため、所有者が変更登記の申請をしなくても、登記官が住基ネット情報を検索し、これに基づいて職権で登記を行う仕組みもスタートします。と言っても、何の手掛かりもなく、登記官が住基ネットを検索することは出来ません。そこで、この職権で住所変更・氏名変更登記を行う仕組みの開始に先立ち、登記官が所有者の住基ネット情報を検索するために、所有者が氏名・住所のほか、生年月日等の「検索用情報」をあらかじめ申し出るという制度がスタートするのです。

なお、この検索用情報の申出は任意ではなく義務なので、令和７年４月２１日以降に所有権移転・保存登記を申請する際には、必ず、検索用情報を申し出なければならなくなります。

(1) 氏名
(2) 氏名の振り仮名
(3) 住所
(4) 生年月日
(5) メールアドレス

新不動産登記規則第１５８条の３９第１項第１号から第５号によると、検索用情報として記載しなくてはならなくなる情報は、この5つの情報になります。このうち、氏名と住所は、新制度スタート前から申請書に記載する必要があったので、新たに申請書に記載する必要が生じるのは、氏名のフリガナ、生年月日、メールアドレスという事になります。

フリガナと生年月日は住基ネット検索のために必要になります。メールアドレスについては、登記官が職権で住所氏名変更登記を行う際に、その可否を所有権の登記名義人に確認するために必要になります。職権での変更登記の際には、申し出のあった電子メール宛に、職権で登記してよいか確認するメールが届く仕組です。なお、検索用情報申出手続が完了した際にもメールが送信されるようです。

新しい制度では、登記申請書へのメールアドレスの記載が義務付けられることになります。しかし、全員の方がメールアドレスを持っているとは限りません。メールアドレスを持って場合、どうすればよいのでしょうか？

登記名義人となる方のメールアドレスがない場合には、現時点での予定では、メールアドレスがない旨を申請書に記載する必要が生じます。何も書かないのではなく、メールアドレスがない旨を記載する必要があるので、注意が必要です。

また、ほとんどの登記申請書はワープロで作成されるかと思うので、多くの方には関係のない情報になるかもしれませんが、申請書を手書きで作成する場合には、メールアドレスのフリガナの記載もしなくてはならないとされています。

検索用情報を記載するのが義務付けられて以降の申請では、検索用情報を記載するだけでなく、検索用情報証明情報の添付も必要になります（新規則第１５８条の３９第２項）。具体的には、氏名のフリガナ（日本の国籍を有しない者にあってはローマ字氏名）と生年月日を証する情報を提供する必要が生じます。

この点について、前述の法務省のページでは、「もっとも、登記申請においては、従来から、住民票の写し等の住所を証する情報を提供する必要がありますが、これによって上記情報を兼ねることができることなどから、追加で必要となる添付情報は生じない予定です。」と記載されています。

しかし、現時点では、住民票には氏名のフリガナは記載されていません。改正住民基本台帳法の施行（第７条第１号の２の新設）により、住民票へのフリガナ記載がスタートすれば、どの自治体の住民票にもフリガナが記載されるようになるはずですが、それまでは、法務省の言うように、追加で必要となる添付情報（添付書類）は生じないことにはならないはずです。

住民票がフリガナを証する情報として使えない場合には、どうすればよいのか、何がフリガナを証する情報として使用できるのかは、わかり次第お伝えします。

法務省は、令和６年１１月２日から令和６年１２月１日まで、この不動産登記規則等の一部を改正する省令案に関する意見の募集を行いましたが、その結果（意見の概要及びそれに対するる法務省の考え方）が公表されています。その内容については、不動産登記規則等の一部を改正する省令案に関する意見募集の結果についてをご覧ください。

この中に、住民票のフリガナ記載について書かれている部分があるので、引用しておきます。

新不登規則第１５８条の３９第２項において、氏名の振り仮名に関する公的 証明書を必要としており、この証明書としては住民票又は戸籍謄本が考えられる。戸籍謄本については令和７年５月２６日以降に振り仮名が付される予定であり、また、住民票についても同様に令和７年５月２６日以降は住民基本台帳法第７条第１号の２により氏名の振り仮名が記載事項として法定されることに なっているが、現行法は記載事項とされていないため、現状、市町村によっては住民票に振り仮名が付されていない市町村も存在する。 そのような中、４月２１日から５月２５日までの間、上記のような公的証明書がない場合も考えられるが、その際の対応（申請人からの申述書で対応する のか）をどのように考えているのか。

御指摘については、所有権の登記名義人となる者の住民票の写しに氏名の振り仮名が記載されていない場合の取扱いなどを示す通達等を定めるに当たっての参考とさせていただきます。

法務省の考えとしては、住民票にフリガナが記載されていない場合の取り扱いは通達によって示されるようですが、現状、まだ通達は出ていません。情報が出次第、お伝えする予定です。