成年被後見人の居住用不動産売却

成年後見人が財産管理を行っていく中で、不動産を売却する必要が出てくる場合があるかと思います。
或いは、そもそも、不動産売却の必要があり、不動産を売却するために、成年後見人選任の申し立てをするということも少なくないかと思います。

成年被後見人等が不動産を売却する場合のうち、居住用不動産の売却の場合には、家庭裁判所に、居住用不動産の売却許可を申し立てて、売却許可の審判を出してもらう必要があります（後見監督人がいる場合を除く）。

居住用不動産以外の不動産の売却の場合、家庭裁判所の許可はいらないので、居住用不動産と居住用不動産でない不動産では、売却のやり方がかなり異なることになります。

この居住用不動産という概念は、とても広い概念になっています。

居住用不動産とは、現在居住している不動産は勿論、過去に居住していた不動産や将来居住する可能性がある不動産も含む概念です。
居住用不動産に該当するか迷うような場合は、居住用不動産に該当する可能性が高いと考えたほうがよいかもしれません。

過去の裁判例では、居住用不動産ではないと思って、裁判所の許可なしに行った売却が違法であるとされた例もあり、充分な注意が必要です。

居住用不動産を売却するには、居住用不動産処分（売却）許可の申立書を提出する形で、売却許可の申立をする必要があります。

売却許可申立書には、売買契約書または売買契約書案を添付する必要があります。

そして、売買契約書（停止条件付売買契約書）または売買契約書案に記載されている買主に対し、記載されている金額で売却するという許可の審判を求めることになります。

従って、審判が出た後、金額や買主を変えることはできないので注意が必要です（もう一度、売却許可の申立をし直すことは可能です）。

売却許可の審判が出るまでには、早ければ一週間くらいですが、数週間かかることもあります。

許可の審判が出た後は、通常の売買と同じように手続を進めます。

売買代金の決済後、所有権移転登記の申請を行うことになります。
この売買登記は、後見人が本人を代理して行います。
申請書（司法書士に登記手続を依頼する場合には委任状）に押印する印鑑は、後見人の個人の実印になります。

また、売却に際して、土地の測量や境界標の設置等が必要になる場合もあるかと思います。
この場合にも、家庭裁判所に相談をすることになります。
土地の測量や境界標の設置も考えようによっては処分行為といえなくはないかもしれませんが、通常、これらの行為をするには、家庭裁判所と相談のうえ、上申書を提出して、進めていくことになるかと思います。　

なお、居住用でない不動産を売却するには、家庭裁判所の許可はいりません。

しかし、家庭裁判所に事前に相談する必要があることは言うまでもありません。
不動産の売却だけではなく、財産の処分等をする場合や被後見人の財産から何らかの支出を行うときには、些細なことでも家庭裁判所に相談して行うことが基本だからです。

このような財産管理についての相談は、後見監督人がいる場合には、後見監督人と相談しながら行うことになります。

家庭裁判所の許可が要らないからといって、自由に売却や処分をしてもよいわけではないことも当然のことです。

たとえ家庭裁判所の許可が必要ない行為であっても、後見人として行う行為には、常に後見人としての義務が求められるからです。
従って、不必要な不動産の売却はすべきではないですし、適切でない価格での不動産の売却も許されるものではありません。　

最大の注意点は、居住用不動産の売却許可を申し立てても必ず認められるとは限らないことです。
売却が認められるかは、売却の必要性と売却価格の相当性を判断して、家庭裁判所が決めることになります。

売却の必要性とは、例えば、
売却しないと施設入所費用が工面できない
施設入所後は当該不動産に戻ることはない
当該不動産は誰も住んでおらず、空き家になっているが、管理費用も掛かるし、固定資産税や火災保険の負担も生じてしまう
等々の事情であり、これらの事情を申立書に記載することになります。

価格の相当性は、複数の査定書等を添付することで示します。
売却の際には、複数の不動産業者に査定してもらうのが通常でしょうから、査定を見て業者を決めつつ、その査定書を添付書類に使うことになるかと思います。

家庭裁判所の判断になりますが、売却の必要性がないとされたり、価格が相当でないとされた場合には、売却が認められない可能性があります。
また、売却が認められる場合でも、売却許可決定までに時間がかかります。

買主の方に、この辺の事情を理解してもらっている必要があります。
そのうえで、売買契約書には、許可がおりなくても、売主が買主に対して責任を負わないという免責条項等をつけるなどの工夫が必要になります。​

成年後見人等申立書類作成：110,000円
売却許可申立書類作成：100,000円

※その他、収入印紙、予納郵券（切手）、添付書類（戸籍、住民票など）の実費がかかります。

なお、後見人就任後の後見人の報酬は、家庭裁判所が決めるものです。
また、後見人が売却許可申立書類を作成する場合、家庭裁判所が一年に一回決定する後見人の報酬以外に、売却許可申立書類作成の報酬が発生することはありません。