敷金返還

アパートや賃貸マンション、借家等を借りる時は、必ずと言っていいほど、敷金を収めます。
この敷金は全額戻ってくる建前になっていますが、実際には全額戻ってくることはほとんどなく、場合によっては、敷金で賄いきれない原状回復費用を請求されることもあります。

確かに、国交省のガイドラインでも原状回復義務は借主にあるとされていますし、借主に原状回復義務があると考えること自体は妥当だと思います。

ただし、原状回復とは何なのかを考える必要があります。

原状回復義務とは、住み始める前の状態に戻すことではありません。
建物は時がたてば劣化することを考慮すべきですし、通常使用でできた汚損等は原状回復義務の対象とはすべきではありません。

しかし、多くの方は、貸主側や仲介業者の言うがままの額を受け入れて、おかしいと思いつつも泣き寝入りしているのが現状なのではないでしょうか。
また、深く考えずに、そんなものかと、疑問にさえ思わない方もいらっしゃるかもしれません。

けれども、敷金は全額戻ってくるのが原則です。
使い方によって、借主が負担しなくてはならない場合もあるのは事実ですが、少なくとも、敷金は返さないものであるとするのは明らかな間違いなのです。

こうご事務所では、国交省のガイドラインに従って、少しでも多くの敷金を取り戻せるよう交渉・訴訟等を行っていきます。

敷金とは、不動産の賃貸借に際して、賃料その他賃貸借契約上の債務を担保する目的で賃借人が賃貸人に交付する金銭のことです。
基本的には、賃貸借上の債務がなければ、明渡後に全額が戻ってくる性質のものになります。

ガイドラインとは、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版）のことで、文字通り、賃貸物件の原状回復をめぐるトラブルとガイドラインが書かれたものです。
これに従う法的義務があるわけではありませんが、実務上の指針、目安になっているものです。

なお、ガイドラインは国交省の
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版）のダウンロードのページ
からダウンロードできます。
また、様々な解説本も出版されています。

ガイドラインでは原状回復義務について次のように定義しています。

賃借人の居住・使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意、過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること

通常使用による損耗・毀損は原状回復義務の対象にならないのがポイントです。
また、負担額を考える際には、経年劣化も考慮されるべきです。

従って、損耗・既存のうち、通常使用と経年劣化による部分を除いたものを原状に回復するのが賃借人の義務ということになります。

 敷金はいつから返還請求できるのでしょうか?

判例は、明渡と敷金返還は同時履行の関係にはなく、明渡後に敷金返還請求ができるようになるとしています。

つまり、「敷金を返還しなければ出ていかない」と主張することはできず、あくまで、明渡後（出て行ったあと）から敷金返還請求ができることになります。

ペットによる傷や汚れ、においは原状回復義務の対象となる可能性が高いです。

しかし、ペット可物件やペット専用物件においてもペットが禁止されている物件と同等の原状回復義務を負うのかは非常に疑問が残るところです。

私見ではありまが、ペットを飼育できることによって、周辺の賃料の相場よりも高い金額を払っていたり、高い管理費を払っているような場合、ペットを飼うことが賃貸借契約の前提であり、かつそれによって一般よりも高額の出捐を伴っているのですから、そのことが、ペットによる汚損等の原状回復を考える際にも考慮される余地はあるのではないかと思います。

敷金についての特約は、次の3つの要件をすべて満たす必要があるとされています。

①特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
②賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
③賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること

着手金：40,000円（税別）
（ただし、敷金差し入れ額＋精算金請求額の合計が10万円を超えるときは50,000円、20万円を超えるときは70,000円）

成功報酬：経済的利益の20％

※いずれも税引。
　なお、保証会社がついている場合等、着手金が加算される場合があります。
　訴訟等にかかる実費や内容証明郵便にかかる実費別途ご負担いただきます。
　着手金は基本的に、事前に、一括でいただきます（やむを得ない場合、分割も可）。

＜報酬の具体例（いずれも税抜表示＞
敷金差入額15万円、原状回復が敷金では賄いきれず、50,000円を請求された事案で、50,000円の敷金返還に成功した場合。
着手金：50,000円
成功報酬：経済的利益10万円×20％→20,000円
合計：70,000円（税込金額77,000円）

敷金差入額25万円、50,000円の敷金返還提示があった場合で、15万円の返還に成功した場合
着手金：70,000円
成功報酬：経済的利益10万円×20％→20,000円
合計：90,000円（税込金額99,000円）

敷金差入額30万円、50,000円の敷金返還提示があった場合で、50,000円の返還に終わった場合
着手金：70,000円
合計：70,000円（税込77,000円）