遺贈の登記

遺言がある場合の不動産の名義書換については、原則として、遺言の文言により、相続を原因とする所有権移転登記か遺贈を原因とする所有権移転登記のいずれかを行なうことになります。原則として、遺言に、「Aに不動産を相続させる」と書いてあれば相続登記に、「Aに不動産を遺贈する」と書いてあれば遺贈登記を行なうことになります。ただし、相続人以外の方に相続登記はできません。

ここでは、遺贈の登記についてご説明します。相続を原因とする所有権移転登記については、相続登記（不動産の名義書き換え）のページをご覧ください。
2024年（令和6年）4月から、相続登記が義務化されました。遺贈のうち、相続人に対しての遺贈の登記は、相続登記義務化の対象ですので、ご注意ください。

のちほど詳しくご説明しますが、遺贈の登記は、登記権利者と登記義務者の共同申請で行なうことになっています。権利者が単独で申請できる相続登記とは大きな違いです。この点について、令和5年に登記法の改正がありました。相続人に対する遺贈の登記は、権利者（受遺者）が単独で申請できることになったのです。これまでは、文言が「遺贈」となっている場合でも、包括遺贈の場合には、相続を原因とする所有権移転登記ができるという解釈をすることで、相続の場合との不均衡を是正する解釈がなされていましたが、特定遺贈の場合には、相続人に対する遺贈であっても、共同申請で行なうこととされていました。これが改正により、相続人に対する遺贈に限るものの、遺贈の登記を単独申請で行なうことが可能になったのです。

（判決による登記等）

第六十三条　（１項省略）

２　相続又は法人の合併による権利の移転の登記は、登記権利者が単独で申請することができる。

３　遺贈（相続人に対する遺贈に限る。）による所有権の移転の登記は、第六十条の規定にかかわらず、登記権利者が単独で申請することができる。

相続人以外の第三者が権利者となる遺贈の登記は、登記権利者と登記義務者の共同申請で行なうことになっています。権利者が単独で申請できる相続登記とは対照的です。

遺贈を原因とする所有権移転登記において、登記義務者は遺言執行者もしくは相続人全員となります。遺言執行者がいないときには、相続人全員の協力がないと遺贈の登記の申請ができないので注意が必要です。登記義務者の協力が必要であるという意味は、登記申請に、登記済証（もしくは登記識別情報通知、いわゆる権利証のこと）と義務者全員の印鑑証明書、委任状への義務者全員の実印の押印が必要だということです。これが、遺言に遺言執行者を定めておくべきである理由の一つなのですが、もし、遺言に遺言執行者が定められていない場合でも、家庭裁判所に遺言執行者の選任を求めることができます。

遺贈の登記には、いわゆる権利証（登記済証・登記識別情報通知）が必要になります。では、権利証がない場合にはどうすればよいのでしょうか？権利証がない場合でも登記申請手続はできますが、権利証がある場合と比べて、かなりの困難を伴います。

権利証がない場合の対処方法

事前通知制度の利用

資格者代理人による本人確認情報作成制度を利用

公証人による本人確認制度を利用

事前通知制度とは、登記申請すると、登記義務者全員に法務局から通知が送られ、義務者から返信があることをもって登記申請が受理される制度です。資格者代理人による本人確認情報作成制度とは、登記申請をする資格者代理人が登記義務者全員のほん認確認をし、本人確認情報を作成するというものです。

いずれも、相続人全員について行なうことは現実的ではありません。従って、遺言において遺言執行者が指定されておらず、権利証がないような場合には、まず、家庭裁判所に遺言執行者選任の申立を行なうことになります。

遺言執行者がいれば、遺言執行者と打ち合わせの上、事前通知か資格者代理人による本人確認情報作成制度を利用して手続を進めていくのが一般的です。

遺言者の登記簿上の住所と最後の住所が異なる場合、遺贈を原因とする所有権移転登記の前提として、所有権登記名義人の住所変更登記を行なう必要があります。相続登記の場合、変更証明書の添付は必要であるものの、住所変更登記は不要です。

下記のときは、上記基本料金に加えて、追加料金をいただきます。

※　この他、登録免許税、謄本、戸籍等取得費、郵送代等の実費がかかります。
※　特殊な相続等、上記料金のほかに別途報酬をいただく登記もございます。

※　相続登記と遺贈登記の二つの登記が必要な場合、相続登記報酬と遺贈登記報酬が発生します。

※　一つの遺言で二人に遺贈する場合、二つの遺贈登記が必要になりますが、報酬は受遺者ごとに計算します。
※注1　付属建物・敷地権も1筆と数えます。

印鑑（認印可）
権利証等不動産の地番や家屋番号の分かるもの
遺言書・戸籍・住民票等（現時点であるものだけで可）
課税明細か固定資産税評価証明書

持ち物の詳細は、ご相談のご予約の際にご説明いたします。

遺言執行者が登記（表示登記）をした上で、遺言者名義の所有権保存登記を行なうことになります。その上で、遺言者から受遺者への所有権移転登記を行ないます。

報酬も増えますし、一般の方がご自身で行なうのも、通常の相続登記と比べてハードルが高いので、遺言者がご存命中に、遺言者自身が保存登記まで済ませておくのが望ましいと思われます。